Burenhinder
Onroerend Goed
Heeft u te maken met burenhinder?
te luide feestjes in uw appartementsgebouw, blaffende honden van de buren,…
overhangende takken van bomen, de buurjongen die dag in dag uit trompet speelt… Het zijn slechts enkele voorbeelden van burenhinder waarmee iedereen wel eens geconfronteerd wordt. Lastige situaties waarbij het spreekwoord ‘beter een goede buur dan een verre vriend’ u doet steigeren.
Wat kan u in dit geval doen om ervoor te zorgen dat de burenhinder ophoudt en uw relatie met uw buur niet verzuurd geraakt?
Het is en blijft tenslotte uw buur waarmee u mogelijks dagelijks in contact komt.
Team vastgoed weet hier wel raad mee!
Wat is burenhinder ?
Allereerst dient te worden nagegaan wat er onder ‘burenhinder’ verstaan dient te worden.
Artikel 3.101 §1 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (hierna ‘BW’) stelt hierover het volgende:
‘Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is.’
Juridische grondslag van de burenhindertheorie betreft de zogenaamde evenwichtsleer. De benadeelde die zich hierop beroept, moet bewijzen dat een vooraf bestaand evenwicht tussen de eigendommen verbroken is. De praktijk leert dat de zoektocht naar dit vooraf bestaande evenwicht doorgaans geen bron van discussie vormt.
Hoe lang dat geschapen evenwicht al moet bestaan alvorens het beschermingswaardig is en hoe evolutief dat evenwicht al dan niet kan zijn, is een beoordeling die de rechter toekomt en die zeer afhankelijk is van de concrete omstandigheden van de zaak.
De rechter beschikt in dit verband over een erg grote beoordelingsvrijheid doch dient zijn motiveringsplicht te respecteren.
Herstel van het verbroken evenwicht :
Indien de rechter meent dat er sprake is van bovenmatige burenhinder, rijst de vraag welke gevolgen hij / zij hieraan kan koppelen.
Artikel 3.101 §2 BW somt drie herstelmogelijkheden op waarbij de rechter eveneens over een ruime beoordelingsvrijheid beschikt:
‘Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen:
- een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
- de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de hinder tot het normale niveau te verminderen;
- voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau.’
De verschillende herstelmogelijkheden legt men cumulatief op.
De maatregelen die de rechter mogelijks aan de hinderverwekker oplegt, zijn vaak uiteenlopend.
Wanneer een buur bijvoorbeeld geluidsoverlast ondervindt, kan de rechter oordelen dat de hinderveroorzaker verplicht is om de kosten voor het aanbrengen van een extra geluidisolatie op het gehinderde erf van de benadeelde te vergoeden.
De meest verregaande maatregel betreft het uitvaardigen van een stakingsbevel. Andere, minder ingrijpende maatregelen zijn bijvoorbeeld het opleggen van regels of richtlijnen waarbinnen de hinderwekker (bepaalde aspecten van) zijn/ haar gebruik moet beperken. Bijvoorbeeld het opleggen van een tijdschema waarbinnen men de abnormale hinder gecontroleerd toelaat. Ook het opleggen van een tijdskader om bepaalde hinder over een langere periode te spreiden en aldus minder intensief te maken is een mogelijkheid.
Juridische mogelijkheden om burenhinder aan te pakken :
Allereerst kan een lid van ons team vastgoed u bijstaan met het doel bemiddelend op te treden tussen uw buur en u.
Indien deze bemiddeling geen doeltreffende oplossing biedt, kan u opteren om een vordering ten gronde in te stellen op grond van bovenmatige burenhinder.
Meer nog, onder het motto ‘beter voorkomen dan genezen’ kan u in rechte zelfs vorderen dat men preventieve maatregelen oplegt.
Artikel 3.102 BW stelt hierover het volgende:
‘Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert.’
Van belang hierbij is dat u eerst een dossier heeft opgebouwd. Te denken valt aan het verzamelen van briefwisseling tussen u en de hinderveroorzaker alsook van foto- en beeldmateriaal. Het inschakelen van een gerechtsdeurwaarder die authentieke vaststellingen doet van de burenhinder is weliswaar een duurdere doch effectieve manier om aan dossieropbouw te doen.
Let op, rechters beschikken over een ruime beoordelingsvrijheid. Dit zowel op het vlak van de beoordeling van het bovenmatig karakter van de burenhinder alsook wat betreft het opleggen van herstelmogelijkheden die deze bovenmatige burenhinder remediëren. Daarom is het van belang dat u uw vordering voldoende staaft om uw slaagkansen te optimaliseren.
Heeft u zelf te maken met burenhinder en wenst u juridisch advies in te winnen over uw mogelijkheden? Aarzel dan niet om ons team vastgoed te contacteren.
Burenhinder oplossen?
Laat situaties van burenhinder niet aanslepen. Raadpleeg ons kantoor voor een eerste advies voor de oplossing van uw hinder.
Het verhaal van de haan Maurice
In Frankrijk is 2019 een rechtszaak gestart tegen de eigenares van een haan met de naam Maurice, die volgens de eigenaars van de naburige vakantiewoning te luid kraait.
Meer artikelen over onroerend goed :
Wie betaalt de kosten van mijn advocaat en het gerecht?
Wanneer cliënten betrokken worden in een gerechtelijke procedure stellen zij ons vaak dezelfde vragen: “Wat kost een advocaat?”,...
Wachten op een bouwvergunning ten gevolge van de cyberaanval op de stad Antwerpen.
Door de cyberaanval op de stad Antwerpen komt de afhandeling van bouwaanvragen ernstig in het gedrang. Misschien had...
Tijdelijk geen indexering van de huurprijs mogelijk voor woningen die slecht scoren op energiezuinigheid
Wat reeds werd aangekondigd in de ‘Septemberverklaring 2022’ van de Vlaamse Regering, wordt nu ook bevestigd in een...
