Verbod om woning te bewonen als ultieme remedie bij extreme burenhinder: bevestiging door het Hof van Cassatie

Geactualiseerd op 21 augustus 2026

In een recent arrest van 19 februari 2026 bevestigt het Hof van Cassatie in uitzonderlijke omstandigheden verbod kan worden opgelegd aan een eigenaar om zijn eigen appartement nog te bewonen indien ernstige en aanhoudende burenhinder elke vorm van samenleven onmogelijk maakt.

Feiten: structurele en extreme overlast

De zaak betrof een eigenares van een appartement die reeds strafrechtelijk was veroordeeld wegens belaging van haar buren. De correctionele rechter stelde een patroon vast van aanhoudend en ernstig storend gedrag, waaronder bedreigingen, beledigingen, lawaaihinder, beschadigingen en andere vormen van intimidatie.

Ondanks deze veroordeling – inclusief een (maximale) gevangenisstraf met uitstel en probatievoorwaarden – bleef het gedrag van de eigenares aanhouden. Ook nadien werden nieuwe incidenten vastgesteld, onder meer via geluidsopnames die het voortdurende storende gedrag bevestigden.

Burgerlijke rechter grijpt in: verbod tot bewoning

De burgerlijke rechter oordeelde dat klassieke maatregelen, zoals een schadevergoeding of een verbod op hinderlijk gedrag (zelfs met dwangsom), niet volstonden. Gelet op de hardnekkigheid van het gedrag en het gebrek aan beterschap, werd beslist dat slechts één maatregel nog effectief was: de eigenares verbieden haar appartement nog zelf te bewonen.

Deze maatregel werd opgevat als een herstel in natura op grond van artikel 1382 Oud Burgerlijk Wetboek (thans artikel 6.5 BW), met als doel het evenwicht tussen de mede-eigenaars te herstellen.

Cassatieberoep: schending eigendomsrecht?

De eigenares tekende cassatieberoep aan tegen voormeld vonnis en voerde onder meer aan dat dit verbod neerkwam op een schending van haar eigendomsrecht, zoals beschermd door:

– artikel 16 van de Grondwet;
– artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens;
– en artikel 17 van het EU-Handvest

Voor de vastgoedpraktijk onderstreept dit arrest dan ook het belang van een zorgvuldig onderzoek van oudere vestigingsakten. Niet alleen de tekst van de akte, maar ook de context waarin de erfdienstbaarheid werd gevestigd en het doel dat partijen ermee voor ogen hadden, kunnen doorslaggevend zijn bij de beoordeling van haar huidige draagwijdte of zelfs haar voortbestaan.

Oordeel van het Hof van Cassatie

Het Hof verwerpt het cassatieberoep en bevestigt dat:

– Geen sprake is van onteigening: het eigendomsrecht van de betrokken eigenaar blijft behouden; enkel het gebruik (bewoning) wordt beperkt.
– Een dergelijke beperking mogelijk is, mits voldaan is aan de voorwaarden van wettigheid, algemeen belang en proportionaliteit.
– De maatregel proportioneel is, aangezien:
o het gedrag extreem, herhaald en aanhoudend was,
o eerdere maatregelen zonder effect bleven,
o en geen minder ingrijpende alternatieven voorhanden waren.

Het Hof benadrukt dat het verbod tot bewoning in dit geval de enige effectieve manier was om het verstoorde evenwicht binnen de mede-eigendom te herstellen en de rechten van de andere bewoners te beschermen.

Belang voor de praktijk

Dit arrest bevestigt dat de rechter in het kader van burenhinder en mede-eigendom over verregaande bevoegdheden beschikt om een einde te maken aan overlast situaties.

Hoewel een verbod tot bewoning een uitzonderlijke maatregel blijft, toont dit arrest aan dat:

– aanhoudende en extreme hinder zwaar kan doorwegen,
– en dat het eigendomsrecht niet absoluut is, maar kan worden beperkt in functie van het algemeen belang en de rechten van derden.

Heeft u verdere vragen of wenst u advies of bijstand?

Aarzel dan niet om ons Team Vastgoed hierover te contacteren via e-mail info@desdalex.be of telefonisch via +32(0)3 248 40 30. Zij helpen u graag verder.