Nieuws

Van vertraging naar controle: buitengerechtelijke remedies voor uw vastgoedproject

Geactualiseerd op 17 december 2025

In het kader van aannemingsovereenkomsten komt het regelmatig voor dat een aannemer zijn contractuele verplichtingen niet tijdig of niet conform de overeenkomst nakomt. Het Burgerlijk Wetboek voorziet in dergelijke gevallen specifieke rechtsmiddelen die het de opdrachtgever mogelijk maken om op een efficiënte wijze in te grijpen.

Met de inwerkingtreding van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek per 1 januari 2023 zijn twee buitengerechtelijke sancties wettelijk verankerd, die een prominente rol spelen bij de bescherming van de belangen van de opdrachtgever, met name: de buitengerechtelijke vervanging (artikel 5.85 B.W.) en de buitengerechtelijke ontbinding op kennisgeving (artikel 5.93 B.W.).

Deze sancties bieden de opdrachtgever de mogelijkheid om zonder voorafgaande rechterlijke tussenkomst op te treden bij ernstige contractuele tekortkomingen van de aannemer met als doel de continuïteit en deugdelijke uitvoering van het bouwproject te waarborgen.

Dankzij deze buitengerechtelijke sancties dient de opdrachtgever bij tekortschieten van de aannemer niet langer machteloos toe te kijken of langdurige gerechtelijke procedures af te wachten.

De buitengerechtelijke vervanging (artikel 5.85 B.W.)

Wanneer kan u als opdrachtgever een andere aannemer inschakelen op kosten van de oorspronkelijke aannemer?

Indien een aannemer zijn contractuele verplichtingen niet of niet tijdig nakomt, kan de opdrachtgever onder strikte voorwaarden zonder voorafgaande rechterlijke machtiging een derde-aannemer inschakelen om de niet-uitgevoerde of gebrekkige werkzaamheden alsnog uit te voeren. De kosten van uitvoering van deze werkzaamheden komen voor rekening van de tekortkomende aannemer.

Artikel 5.85 Burgerlijk Wetboek koppelt deze buitengerechtelijke vervanging echter aan de naleving van strikte voorwaarden:

• Hoogdringendheid: er is sprake van uitzonderlijke omstandigheden die vereisen dat een rechterlijke tussenkomst niet afgewacht kan worden en dat er snel moet worden ingegrepen. Bijvoorbeeld: een dak wordt wekenlang onafgewerkt achtergelaten, waardoor er waterschade dreigt te ontstaan.
• Ultieme ingebrekestelling met redelijke uitvoeringstermijn: de tekortkomende aannemer moet een laatste kans krijgen om binnen een redelijke termijn alsnog zijn verplichtingen na te komen. Deze ingebrekestelling is niet aan wettelijke vormvereisten onderworpen, maar wordt bij voorkeur per aangetekende brief verzonden. De opdrachtgever moet in de brief de concrete tekortkomingen vermelden en duidelijk aangeven dat, indien de tekortkomingen niet binnen een redelijke termijn worden hersteld, de opdrachtgever zal overgaan tot vervanging door een derde-aannemer.
• Tegensprekelijke vaststelling van de werken: de opdrachtgever moet de tekortkomingen en de stand van de werf objectief laten vaststellen alvorens over te gaan tot vervanging, bij voorkeur door een deskundige of een gerechtsdeurwaarder en in aanwezigheid of minstens na uitnodiging van de aannemer. Op deze wijze zijn de vaststellingen m.b.t. de tekortkomingen van de aannemer tegensprekelijk, hetgeen voorkomt dat er later wordt betwist welke tekortkomingen de aannemer werden verweten en wat de stand van de werf was op het ogenblik van de vervanging.
• Kennisgeving dat men tot vervanging zal overgaan: nadat de redelijke termijn is verstreken, dient de opdrachtgever de tekortkomende aannemer formeel te informeren dat een derde-aannemer zal worden ingeschakeld om de niet-nagekomen verplichtingen uit te voeren. Hierbij moet worden vermeld welke werkzaamheden nog niet of gebrekkig zijn uitgevoerd. Ook dit schrijven wordt bij voorkeur per aangetekende brief verzonden, zodat de verzending ervan kan worden bewezen.

Deze sanctie betreft een vorm van gedwongen uitvoering in natura[1], hetgeen inhoudt dat de betreffende werkzaamheden daadwerkelijk worden uitgevoerd conform de contractueel vastgelegde verplichtingen uit de oorspronkelijke aannemingsovereenkomst, maar door een derde-aannemer. Alle overige contractuele verplichtingen van de oorspronkelijke aannemer blijven onverkort gelden.

De vervanging van de oorspronkelijke aannemer voor het uitvoeren van bepaalde werken leidt immers niet tot de ontbinding van de aannemingsovereenkomst.

Daarnaast geldt dat de betrokken verplichtingen daadwerkelijk voor vervanging vatbaar moeten zijn.[2] Zo niet, zal de vervanging bestaan uit een schadevergoeding bij equivalent. Dit is een vergoeding in geld die overeenkomt met de waarde van de niet-uitgevoerde werkzaamheden of het nadeel dat hierdoor ontstaat voor de opdrachtgever.

De opdrachtgever kan de gemaakte kosten van de derde-aannemer verhalen op de oorspronkelijke aannemer. Deze vergoeding strekt ertoe de schade ten gevolge van de ernstige tekortkoming te vergoeden en stemt doorgaans overeen met het bedrag dat door de derde-aannemer werd gefactureerd, verminderd met haar winstmarge.

De opdrachtgever handelt bij de toepassing van deze sanctie volledig op eigen risico. In het kader van een gerechtelijke procedure kan de rechter naderhand toetsen of alle wettelijke voorwaarden correct zijn nageleefd. Als de rechter oordeelt dat dit niet het geval is, bijvoorbeeld omdat de situatie niet als hoogdringend kan worden aangemerkt, kan de rechter de opdrachtgever veroordelen tot betaling van een schadevergoeding voor de door de aannemer geleden schade.

Daarnaast kunnen partijen in de aannemingsovereenkomst d.m.v. een vervangingsbeding uitdrukkelijk overeenkomen dat de buitengerechtelijke vervanging door een derde-aannemer is toegelaten, zodat vooraf duidelijkheid bestaat over de rechten en verplichtingen in geval van wanprestatie. Aangezien het regime van de buitengerechtelijke vervanging van aanvullend recht is, hebben partijen bovendien de mogelijkheid het vervangingsbeding naar eigen inzicht te versoepelen, te formaliseren of zelfs volledig uit te sluiten. Dit kan bijvoorbeeld door te specificeren onder welke uitzonderlijke omstandigheden de vervanging kan plaatsvinden.

De buitengerechtelijke ontbinding op kennisgeving (artikel 5.93 B.W.)

Wanneer kan u als opdrachtgever de aannemingsovereenkomst verbreken bij een ernstige tekortkoming van de aannemer?

Een verdergaande sanctie die het Burgerlijk Wetboek biedt aan de opdrachtgever, is de buitengerechtelijke ontbinding op kennisgeving van de aannemingsovereenkomst.

Naast een ontbinding van de aannemingsovereenkomst door een rechterlijke beslissing (artikel 5.91 B.W.) of een ontbindend beding (artikel 5.92 B.W.), werd in artikel 5.93 B.W. met de inwerkingtreding van Boek 5 Burgerlijk Wetboek de rechtsfiguur van de buitengerechtelijke ontbinding op kennisgeving wettelijk verankerd.

Deze rechtsfiguur werd al vóór de inwerkingtreding van Boek 5 Burgerlijk Wetboek erkend in de rechtspraak van het Hof van Cassatie[3], waardoor thans wordt aangenomen dat deze sanctie eveneens kan worden toegepast op aannemingsovereenkomsten die dateren van vóór 1 januari 2023.

De buitengerechtelijke ontbinding op kennisgeving laat de schuldeiser toe om – onder strikte voorwaarden – de aannemingsovereenkomst éénzijdig en zonder voorafgaande rechterlijke tussenkomst te beëindigen wanneer de schuldenaar een ernstige contractuele wanprestatie begaat.

Een opdrachtgever die deze sanctie wil toepassen ten aanzien van een tekortkomende aannemer, dient rekening te houden met de volgende voorwaarden:

• Voldoende ernstige en toerekenbare wanprestatie: de tekortkomingen moeten het vertrouwen van de opdrachtgever in de aannemer fundamenteel aantasten. Het is evenwel niet vereist dat er sprake is van uitzonderlijke omstandigheden, zoals bij de buitengerechtelijke vervanging. Voorbeelden van een dergelijke ernstige wanprestatie zijn onder meer: herhaalde weigering om gebrekkig uitgevoerde werken te herstellen, langdurig stilvallen van de werken, een uitvoering van de werken manifest strijdig met de geldende veiligheidsnormen, …
• Voorafgaande ingebrekestelling: de opdrachtgever moet de aannemer eerst formeel in gebreke stellen met vermelding van de concrete tekortkomingen waaraan hij zich schuldig maakt en de aannemer een redelijke termijn geven om alsnog zijn verplichtingen na te komen en waarschuwen dat de overeenkomst zal worden ontbonden als deze uitvoering niet tijdig en correct plaatsvindt. Deze brief wordt bij voorkeur per aangetekende zending verstuurd om latere bewijsproblemen te voorkomen.
• Kennisgeving van de ontbinding: wanneer er geen positief gevolg wordt gegeven aan de gemotiveerde ingebrekestelling, moet de opdrachtgever aan de schuldenaar uitdrukkelijk kennisgeven van het feit dat hij de overeenkomst buitengerechtelijk ontbindt. Ook dit schrijven wordt bij voorkeur per aangetekende brief verzonden om latere bewijsproblemen te voorkomen.[4]

Partijen kunnen de mogelijkheid tot éénzijdige buitengerechtelijke ontbinding op kennisgeving ook contractueel bedingen (artikel 5.92 B.W.) of uitsluiten in de aannemingsovereenkomst. Zo schept men op voorhand duidelijkheid over de rechten en plichten van beide partijen wanneer zich een ernstige tekortkoming voordoet.

Na de ontbinding kan de opdrachtgever de nog uit te voeren of te herstellen werken laten uitvoeren door een derde-aannemer. De daarmee gepaard gaande kosten, evenals eventuele aangerichte schade door de oorspronkelijke aannemer, kunnen op de oorspronkelijke aannemer worden verhaald voor zover deze kosten en schade aanleiding gaven tot de ontbinding.

Net zoals bij de buitengerechtelijke vervanging gebeurt deze ontbinding op risico van de opdrachtgever. De rechter bij wie de zaak later aanhangig is, toetst a posteriori of daadwerkelijk aan alle bovenstaande voorwaarden is voldaan en zal in het licht daarvan de beslissing van de opdrachtgever om de aannemingsovereenkomst te ontbinden, verwerpen of bevestigen.

• Indien niet aan de wettelijke voorwaarden is voldaan, is de ontbinding onregelmatig of abusief. In dat geval blijft de overeenkomst bestaan en kan de aannemer schadevergoeding eisen wegens een onterechte beëindiging van de aannemingsovereenkomst.
• Indien aan de wettelijke voorwaarden is voldaan, wordt de buitengerechtelijke ontbinding door de rechter als rechtmatig beschouwd. De ontbinding heeft terugwerkende kracht, hetgeen betekent dat partijen moeten worden teruggeplaatst in de situatie alsof de aannemingsovereenkomst nooit heeft bestaan. De opdrachtgever kan daarnaast aanspraak maken op een schadevergoeding voor de door de tekortkoming geleden schade.

Conclusie

De buitengerechtelijke vervanging en buitengerechtelijke ontbinding bieden opdrachtgevers effectieve remedies om de controle over een bouwproject te behouden wanneer werkzaamheden niet correct of tijdig worden uitgevoerd. Het is essentieel dat de wettelijke voorwaarden strikt worden nageleefd om mogelijke verbrekingsvergoedingen te voorkomen.

Heeft u verdere vragen of wenst u advies of bijstand ?

Aarzel dan niet om ons Team Vastgoed hierover te contacteren via e-mail info@desdalex.be of telefonisch via +32(0)3 248 40 30.
Zij helpen u graag verder.

Afspraak Maken

 

---

[1] S. DE REY, “Wat u zelf doet, doet u beter? De buitengerechtelijke vervanging van de schuldenaar erkend door het Hof van Cassatie”, TBBR 2020, afl. 10, 539-558.

[2] Cass. 13 juni 2025, TGR-TWVR 2025, afl. 3, 173.

[3] Cass. 18 juni 2020, TBBR 2020, afl. 10, 583.

[4] S. STIJNS en P. WÉRY, “La résolution par voie de notification, enfin admise par la Cour de cassation” (noot onder Cass. 23 mei 2019), JT 2020, 5.