Het nieuwe boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de impact op de bouw- en vastgoedsector

Geactualiseerd op 07 januari 2026

Op 20 februari 2025 werd een (aangepast) wetsvoorstel ingediend voor de invoering van een nieuw en gemoderniseerd boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Boek 7 omvat de regels aangaande de bijzondere contracten, zoals onder meer koop/verkoop, huur en aanneming. Het zal van aanvullend recht zijn, tenzij uit de tekst of de draagwijdte van de artikels het tegendeel blijkt (art. 7.1.1 BW). Hoewel er nog geen exacte datum van inwerkingtreding bekend is, wordt toch verwacht dat deze nieuwe wetgeving in de loop van 2026 in voege zal treden. Belangrijk om aldus kort stil te staan bij de belangrijkste wijzigingen die op komst zijn.

Belangrijkste nieuwigheden bij koop

1. Eigendomsoverdracht en risico-overgang

Waar thans de verkoop van andermans goed de nietigheid van de koop met zich meebrengt, zal onder het nieuwe boek 7 deze nietigheid worden afgeschaft.

De verkoop van andermans zaak zal enkel gesanctioneerd wordt door de vrijwaring voor uitwinning.[1]

Een andere nieuwigheid betreft de codificatie van het principe bij verkoop van onroerende goederen dat de eigendom slechts kan overgaan bij het verlijden van de authentieke akte. Ook de risico-overgang vindt pas plaats bij het verlijden van de authentieke akte, tenzij de verkoper aan de koper al eerder het gebruik en het genot van het goed heeft verschaft.

Hiermee komt de wetgever tegemoet aan de praktijk die al lang bestond, waarbij partijen dit uitstel in de onderhandse koopovereenkomst diende op te nemen.

2. Eengemaakt conformiteitsbegrip

 Met de invoering van het nieuw boek 7 zal er niet langer sprake zijn van het onderscheid tussen verborgen (art. 1641 oud BW) en zichtbare gebreken (art. 1642 BW).

Er zal enkel nog een plicht tot conformiteit worden opgenomen.

Een goed is conform wanneer het beantwoordt aan :

• Wat het contract bepaalt;
• Wat de koper redelijkerwijze kan verwachten.

Bij een verkoop dient het gebrek al in de kiem aanwezig te zijn geweest bij de levering. Gebreken die zijn ontstaan na de levering vallen niet onder het aansprakelijkheidsregime. De bewijslast hiertoe blijft bij de koper liggen.

Het vermoeden van anterioriteit zal enkel blijven gelden bij consumptiegoederen, huisdieren en digitale producten.

Het vermoeden van kwade trouw bij een fabrikant / gespecialiseerde verkoper daarentegen zal wel worden afgeschaft.[2]

3. Drie termijnen voor de vordering wegens vrijwaring voor conformiteit bij koop 

Met de invoering van boek 7 zal men als koper 3 belangrijke termijnen in acht dienen te nemen:

1. Vrijwaringstermijn:

Waar er voorheen geen termijn stond waarbinnen men een verkoper mocht aanspreken voor verborgen gebreken, zal dit door de invoering van boek 7 niet langer het geval zijn. Er wordt een vrijwaringstermijn ingevoerd. Enkel gebreken die aan het licht komen binnen een periode van 10 jaar vanaf de dag van levering komen in aanmerking voor een vordering wegens vrijwaring voor conformiteit.

2. Kennisgevingstermijn:

Thans dient men een vordering in rechte wegens verborgen gebreken in te stellen binnen een redelijke termijn (art. 1648 oud BW). Het nieuwe boek 7 voorziet nu enkel in een kennisgevingplicht binnen een redelijke termijn. Zo zal de koper vanaf de ontdekking van het gebrek binnen een redelijke termijn de verkoper hiervan in kennis dienen te stellen. De redelijke termijn wordt beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden en in het bijzonder de aard van het goed, de aard van het conformiteitsgebrek, de hoedanigheid van de partijen en de gebruiken.

3. Verjaringstermijn:

De vordering wegens een conformiteitsgebrek zal in ieder geval verjaren na 2 jaar vanaf hogervermelde kennisgeving van het gebrek aan de verkoper. Deze termijn zal worden geschorst gedurende de voldoende ernstige onderhandelingen tussen partijen of het gerechtelijk of tegensprekelijk buitengerechtelijk deskundigenonderzoek.

Belangrijkste nieuwigheden bij huur

 Ook in het gemeen huurrecht vallen enkele belangrijke nieuwigheden op. Let op : deze wijzigingen zijn niet van toepassing op de Woninghuur of de Handelshuur.

1. Definitie huur en codificatie bezetting ter bede

 Artikel 7.3.1 BW geeft een definitie van huur. Dit is niets nieuws.

Wat wel nieuw is, is het tweede lid van voormeld artikel waarmee de bezetting ter bede wordt gecodificeerd. Er zal in de wet uitdrukkelijk worden opgenomen dat dit een contract is waarbij een partij zich ertoe verbindt aan een andere partij het precaire gebruik en genot van een goed te verlenen tegen een prijs, is geen huur, voor zover het precaire karakter van het contract gerechtvaardigd is door legitieme redenen.

2. Onverschuldigde betaling : verjaringstermijn

Met het nieuwe boek 7 wordt de verjaringstermijn van de huurder voor het terugvorderen van te veel betaalde huur lichtelijk aangepast.

Zo zal deze vordering verjaren na 5 jaar en werd de vereiste van het aangetekend schrijven aan de verhuurder geschrapt.

3. Bestemmingsconforme inrichtings-of veranderingswerken

In het nieuwe artikel 7.3.21 BW zal er voor de huurder uitdrukkelijk de mogelijkheid worden opgenomen om, zonder toestemming van de verhuurder, bestemmingsconforme inrichtings- of veranderingswerken uit te voeren. Dit zijn werken die zonder schade verwijderd kunnen worden.

De huurder zal deze werken wel moeten verwijderen bij beëindiging van de huur, tenzij de verhuurder ervoor kiest om deze te behouden.

4. Buitengerechtelijke ontbinding van de huur uitgesloten

Vandaag voorziet art. 1762bis oud BW dat de uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde voor niet geschreven wordt gehouden.

Aangezien de term ‘voorwaarde’ te onnauwkeurig was, wordt dit in het nieuwe art. 7.3.30 BW vervangen door ‘beding’.

In het nieuwe boek 7 zal het verbod beperkt worden tot onroerende verhuur en zal het van dwingend recht zijn ten aanzien van de verhuurder. Dit betekent dat een huurder zich wel nog steeds op een dergelijk beding zal kunnen beroepen indien dit werd opgenomen in de overeenkomst.

Ook zal de toepassing van art. 5.93 BW worden uitgesloten en zal de verhuurder zich niet kunnen beroepen op een ontbinding door schriftelijke kennisgeving aan de huurder.[3]

Belangrijkste nieuwigheden bij diensten

1. Het gemeenrechtelijk dienstencontract

Het nieuwe boek 7 voert een gemeenrechtelijk regime in van dienstencontracten. Niet alleen het gekende ‘huur van werk’ of aanneming zal hieronder vallen, maar ook bijvoorbeeld lastgeving en bewaargeving.

2. Voorlopige en definitieve oplevering

De mogelijkheid die in de praktijk al lang bestond om te voorzien in een dubbele oplevering, wordt nu ook in boek 7 wettelijk verankerd in art. 7.4.48 BW.

Dit betreft een regel van aanvullend recht en het is dus niet verplicht te voorzien in zowel een voorlopige als een definitieve oplevering. Enkel voor woningbouwcontracten blijft de dubbele oplevering de regel (art. 9 Woningbouwwet).

3. Samenwerkingsplicht opdrachtgever en opdrachtnemer

Artikel 7.4.5 BW codificeert een samenwerkingsverplichting tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en is het verlengde van het principe van de uitvoering van een contract te goeder trouw (art. 5.71 B.W.) :

In het bijzonder stelt de opdrachtgever de opdrachtnemer de instructies en inlichtingen, evenals de vergunningen en machtigingen, ter beschikking die de opdrachtnemer redelijkerwijze kan verwachten van de opdrachtgever en die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de opdracht.

Evenzo verschaft de opdrachtnemer de opdrachtgever alle inlichtingen over de uitvoering van de opdracht die deze laatste redelijkerwijze kan verwachten. Hij verschaft de opdrachtgever de mogelijkheid om na te gaan of hij de opdracht conform het contract uitvoert. Hij volgt de instructies van de opdrachtgever als bedoeld in het tweede lid. Niettemin kan hij, indien die instructies onaangepast of manifest onredelijk zijn, de uitvoering ervan weigeren of, indien hij instemt met de uitvoering ervan, maakt hij voorafgaandelijk voorbehoud

De niet-naleving van hogervermelde samenwerkingsplicht wordt via artikel 5.83 B.W. gesanctioneerd.[4] 

4. Plicht tot coördinatie bij meerdere opdrachtnemers 

In artikel 7.4.10 van het nieuwe B.W. zal een verplichting tot coördinatie worden opgenomen voor de opdrachtgever indien er meerdere opdrachtnemers tussenkomen die elk met de opdrachtgever door een afzonderlijk contract verbonden zijn.

De opdrachtgever zal evenwel niet de werkzaamheden moeten coördineren van de hulppersonen waarop zijn opdrachtnemers een beroep doen.

De opdrachtgever kan zelf voor deze coördinatie instaan, dan wel die coördinatie contractueel aan een van de opdrachtnemers opdragen. In dergelijk geval moet de desbetreffende opdrachtnemer voor die coördinatie als een hulppersoon van de opdrachtgever worden beschouwd. Indien de opdrachtnemer de werkzaamheden niet of niet voldoende coördineert, en de andere opdrachtnemers daardoor schade lijden, kunnen zij de opdrachtgever daarvoor aansprakelijk stellen.[5]

5. Ongekende omstandigheden 

Het nieuwe boek 7 zal ook de leer van de ongekende omstandigheden verankeren in art. 7.4.8 B.W. Dit werd reeds toegepast in het kader van aannemingscontracten, doch zal nu uitgebreid worden naar alle dienstencontracten.

Deze leer maakt het mogelijk voor de opdrachtnemer om een heronderhandeling te vragen over het contract of de gedeeltelijke of volledige beëindiging te eisen van het contract ingeval van ongekende omstandigheden.

Er dient aan volgende cumulatieve voorwaarden te zijn voldaan alvorens men zich op deze leer kan beroepen :

• De omstandigheden / moeilijkheden bestonden reeds vóór het contract, maar zijn tijdens het contract buitengewoon bezwarend geworden zodat de verdere uitvoering van het contract onredelijk is;
• De omstandigheden / moeilijkheden waren op het ogenblik van de contractsluiting nog niet bekend aan de contractspartijen;
• De omstandigheden zijn niet-toerekenbaar aan de opdrachtnemer;
• De opdrachtnemer heeft het risico niet voor zijn of haar rekening genomen;
• Deze mogelijkheid werd niet uitgesloten door de wet of door het contract.

De leer van de ongekende omstandigheden onderscheidt zich van de reeds bestaande imprevisieleer uit art. 5.74 B.W. in die zin dat het bij de imprevisieleer niet gaat om reeds bestaande omstandigheden, maar wel om nieuwe omstandigheden die ontstaan tijdens de uitvoering van het contract.

Een cumul van bovenstaande leerstukken is mogelijk.

Besluit

Het nieuwe boek 7 van het Burgerlijk Wetboek betekent een grondige modernisering van het de bijzondere contracten met een duidelijke impact op de bouw- en vastgoedsector. De hervorming brengt meer duidelijkheid en uniformiteit in de regels rond koop, huur en diensten, met onder meer een eengemaakt conformiteitsbegrip, nieuwe termijnen voor aansprakelijkheid, bijkomende rechten en plichten voor huurders en verhuurders, en een uitgebreid kader voor diensten- en aannemingscontracten. Hoewel de inwerkingtreding pas in 2026 wordt verwacht, is het voor actoren in de bouw- en vastgoedsector nu al essentieel om hun contracten en werkwijzen kritisch te herevalueren en tijdig af te stemmen op deze nieuwe wettelijke realiteit.

Heeft u verdere vragen of wenst u advies of bijstand ?

Aarzel dan niet om ons Team Vastgoed hierover te contacteren via e-mail info@desdalex.be of telefonisch via +32(0)3 248 40 30. Zij helpen u graag verder.

[1] Wetsvoorstel houdende invoeging van boek 7 “Bijzondere Contracten” in het Burgerlijk Wetboek, KAMER, 2023-2024, 16 april 2024, nr.3973/001, 36.

[2] Wetsvoorstel houdende invoeging van boek 7 “Bijzondere Contracten” in het Burgerlijk Wetboek, KAMER, 2023-2024, 16 april 2024, nr.3973/001, 19-20.

[3] Wetsvoorstel houdende invoeging van boek 7 “Bijzondere Contracten” in het Burgerlijk Wetboek, KAMER, 2023-2024, 16 april 2024, nr.3973/001, 82.

[4] Wetsvoorstel houdende invoeging van boek 7 “Bijzondere Contracten” in het Burgerlijk Wetboek, KAMER, 2023-2024, 16 april 2024, nr.3973/001, 116.

[5] Wetsvoorstel houdende invoeging van boek 7 “Bijzondere Contracten” in het Burgerlijk Wetboek, KAMER, 2023-2024, 16 april 2024, nr.3973/001, 123.