De ontwikkeling van woonreservegebied en het vrijgavebesluit – Sleutelrol van de Gemeenten in het kader van de bouwshift.

Geactualiseerd op 07 januari 2026

In het kader van de bouwshift streeft de Vlaamse overheid naar een duurzaam en efficiënt ruimtegebruik. Concreet beoogt men om de bestaande open ruimte maximaal te vrijwaren en de reeds bebouwde of ingevulde ruimte beter te benutten.

Deze langetermijndoelstellingen hebben geleid tot een fundamentele hervorming van het juridisch kader inzake de ontwikkeling van woonreservegebieden, met de goedkeuring van het Decreet van 26 mei 2023 tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), gepubliceerd op 27 juni 2023 (hierna: het “Decreet Woonreservegebieden”).

Met het Decreet Woonreservegebieden werd de mogelijkheid om bepaalde gebieden voor woonontwikkeling aan te snijden ingrijpend gewijzigd. Waar voorheen directe ontwikkeling in deze gebieden mogelijk was via een omgevingsvergunning voor groepswoningbouw, is dit sinds de inwerkingtreding van het Decreet Woonreservegebieden niet langer toegestaan.

Wat is een woonreservegebied ?

De term ‘woonreservegebied’ is een verzamelnaam voor alle gewestplangebieden met een reservekarakter voor wonen. Hieronder vallen[i]:

• Woonuitbreidingsgebieden;
• Reservegebieden voor woonwijken;
• Woonreservegebieden in enge zin;

Deze gebieden hadden voor de inwerkingtreding van het Decreet Woonreservegebieden in de praktijk een quasi-volwaardige woonbestemming, aangezien ze konden worden ontwikkeld via onder meer aanvragen voor groepswoningbouw. Het Decreet Woonreservegebieden heeft deze rechtstreekse ontwikkelingsmogelijkheid evenwel opgeheven en vervangen door een systeem waarbij de gemeenten een centrale rol spelen.

Sleutelrol van de gemeenten

Voortaan kan een woonreservegebied, behoudens enkele uitzonderingsgevallen, slechts worden ontwikkeld nadat de gemeenteraad een vrijgavebesluit heeft genomen.[ii] Het initiatief tot vrijgave ligt in principe bij het college van burgemeester en schepenen, maar ook de eigenaar van gronden binnen een woonreservegebied kan het college verzoeken om het initiatief te nemen, door middel van een aanvraag tot overleg.[iii]

Een dergelijke aanvraag moet vergezeld gaan van een concreet en gedetailleerd ontwikkelingsvoorstel, dat voldoet aan de voorwaarden vastgesteld in het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de nadere regels voor aanvragen, adviezen en beslissingen over de vrijgave van woonreservegebieden.[iv]

Bij de beoordeling van een aanvraag toetst de gemeente het voorstel aan diverse ruimtelijke beleidskaders en criteria, waaronder[v]:

• het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of beleidsplan ruimte;
• het provinciaal beleidsplan ruimte en het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen;
• de principes en doelstellingen inzake zuinig en efficiënt ruimtegebruik;
• de waterhuishouding en vrijwaring van waterbergend vermogen;
• sociale doelstellingen, zoals het bindend sociaal objectief.

Wanneer de gemeenteraad besluit om een gebied geheel of gedeeltelijk vrij te geven, legt zij tegelijkertijd bindende voorwaarden op voor een ruimtelijk kwalitatieve ontwikkeling.

Deze voorwaarden kunnen betrekking hebben op woningtypologie en -dichtheid, de vermenging van functies, groenvoorzieningen en waterhuishouding. Daarnaast kan de gemeente lasten opleggen om de omgevingskwaliteit te versterken, bijvoorbeeld door landschappelijke integratie te eisen of door de aanleg van gemeenschappelijke ruimten en groenvoorzieningen te verplichten[vi].

Het bekomen van een vrijgavebesluit is dus geen formaliteit: het betreft een ingrijpende beleidsbeslissing, gekoppeld aan strikte voorwaarden en een grondige toetsing aan hogere beleidskaders.

Het Grondwettelijk Hof bevestigt de grondwettigheid van het Decreet Woonreservegebieden

Tegen het Decreet Woonreservegebieden werden verschillende beroepen tot vernietiging ingesteld door projectontwikkelaars en grondeigenaars. Zij voerden onder meer aan dat het Decreet Woonreservegebieden hun eigendomsrechten disproportioneel zou beperken en dat er sprake was van een de facto onteigening zonder planschadevergoeding.

Bij arrest nr. 53/2025 van 3 april 2025[vii] heeft het Grondwettelijk Hof deze beroepen evenwel ongegrond verklaard.

Het Hof stelde vast dat er geen sprake is van een eigendomsoverdracht, zodat er geen onteigening plaatsvindt.

Het gaat om een eigendomsbeperking in het algemeen belang, die gerechtvaardigd en proportioneel is gelet op de doelstellingen van de bouwshift en de bescherming van de open ruimte. De regeling laat bovendien ontwikkelingsmogelijkheden via vrijgave toe en bevat overgangsbepalingen voor bestaande vergunningen, waardoor de inmenging niet buitensporig is.

Wat de planschadevergoeding betreft, bevestigde het Hof dat de overheid niet verplicht is een vergoeding toe te kennen enkel wegens algemene bouwbeperkingen in het algemeen belang.

De bestemming van de woonreservegebieden blijft immers ongewijzigd, en eigenaars behouden de mogelijkheid om een vrijgave aan te vragen. Enkel indien later via een ruimtelijk uitvoeringsplan een definitieve herbestemming plaatsvindt waarbij ontwikkeling onmogelijk wordt, kan de generieke planschaderegeling toepassing vinden.

Besluit

Met het Decreet Woonreservegebieden heeft de Vlaamse decreetgever de regie over de ontwikkeling van woonreservegebieden nadrukkelijk bij de gemeenten gelegd. Deze spelen een centrale rol bij de afweging tussen lokale ontwikkelingsbehoeften en de ruimtelijke beleidsdoelstellingen van de bouwshift.

De rechtspraak van het Grondwettelijk Hof bevestigt dat dit nieuwe kader grondwettelijk toelaatbaar is en dat de beperkingen die het Decreet Woonreservegebieden oplegt, in verhouding staan tot het nagestreefde algemeen belang.

Voor ontwikkelaars en eigenaars betekent dit dat ontwikkeling van woonreservegebieden voortaan enkel mogelijk is via een zorgvuldige gemeentelijke vrijgaveprocedure, onder strikte voorwaarden en beleidsmatige toetsing.

Heeft u verdere vragen of wenst u advies of bijstand ?

Aarzel dan niet om ons Team Vastgoed hierover te contacteren via e-mail info@desdalex.be. Zij helpen u graag verder.

[i] Art. 1.1.2, 19° VCRO

[ii] Art. 5.6.10, §1, 1° VCRO

[iii] Art. 5.6.11, §1 VCRO

[iv] Art. 4 B. Vl. Reg. 15 september 2023 tot vaststelling van nadere regels voor aanvragen, adviezen en beslissingen over de vrijgave van woonreservegebieden, BS 26 oktober 2023.

[v] Art. 5.6.11, §2 VCRO

[vi] Art. 5.6.11, §§3 en 4 VCRO

[vii] GwH 3 april 2025, 53/2025, ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.053.