Handelshuurhernieuwing
Onroerend Goed
Als u een eigen zaak hebt en een gebouw huurt om uw handelsactiviteit in onder te brengen, dan krijgt u een specifieke bescherming als handelshuurder. In dat geval zijn namelijk de specifieke regels voor de handelshuur van toepassing.
Hieronder kom je volgende zaken te weten inzake de handelshuurhernieuwing:
- Wanneer en hoe vraag je als handelshuurder een hernieuwing aan van een handelshuurovereenkomst ?
- Initiatief vereist van de handelshuurder
- Wanneer en hoe moet de huurder een aanvraag tot handelshuurhernieuwing indienen ?
- Wat moet er in de brief/het verzoek tot handelshuurhernieuwing staan ?
- Sanctie bij het niet respecteren van de formaliteiten.
- Reactie van de eigenaar/verhuurder
Wanneer en hoe vraag je als handelshuurder een hernieuwing aan van een handelshuurovereenkomst?
Absoluut recht van de handelshuurder op de aanvraag van een handelshuurhernieuwing
Elke handelshuurder heeft het recht om na het verstrijken van zijn aanvankelijke huurperiode, of desgevallend na een eerste of tweede vernieuwde periode, een hernieuwing te vragen van zijn handelshuurcontract. In principe kan men tot 3 maal toe vragen om de hernieuwing van de huurovereenkomst.
Dit verleent de handelshuurder zekerheid over de continuïteit van zijn handelszaak gedurende een langere termijn. Dikwijls heeft een handelshuurder immers geïnvesteerd in de inrichting van zijn handelszaak, een investering die hij niet zo maar na 9 jaar verloren wenst te zien.
De handelshuurder heeft het recht om boven alle andere kandidaat-huurders een hernieuwing aan te vragen van zijn handelshuurovereenkomst met het oog op de verderzetting van zijn handelszaak in het gehuurde goed.
Het is niet mogelijk om de huurder deze mogelijkheid voorafgaandelijk contractueel te ontnemen. Artikel 13 handelshuurwet is immers van dwingend recht.
Initiatief vereist van de handelshuurder
Een handelshuurder die zijn huurovereenkomst na verloop van een huurperiode (doorgaans 9 jaar) wenst verder te zetten en dus te hernieuwen, dient hiertoe zelf de nodige actie te ondernemen.
Wanneer en hoe moet de huurder een aanvraag tot handelshuurhernieuwing indienen ?
De handelshuurder moet zijn verzoek tot handelshuurhernieuwing schriftelijk aan de eigenaar richten, bij aangetekend schrijven of middels deurwaardersexploot, en dit ten hoogste 18 maanden en ten minste 15 maanden voor het einde van de lopende huur.
Let op want dit betreft een vervaltermijn.
Een aanvraag verzonden vroeger dan 18 maanden of later dan 15 maanden voor het einde van de huurperiode is niet rechtsgeldig.
Wat moet er in de brief/het verzoek tot handelshuurhernieuwing staan?
In zijn schriftelijke aanvraag dient de handelshuurder duidelijk aan te geven aan welke voorwaarden hij verder wenst te huren.
Het staat de huurder immers vrij om nieuwe voorwaarden (zoals een lagere huurprijs) voor te stellen.
Vervolgens is het uitermate belangrijk dat de huurder in zijn aanvraag expliciet vermeldt dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing onder de door hem voorgestelde voorwaarden in te stemmen. Dit is van belang indien hij niet binnen de 3 maanden met een aangetekende brief of middels deurwaardersexploot zijn weigering kenbaar maakt:
- hetzij een voorstel van andere voorwaarden
- hetzij de huurder bericht omtrent een aanbod van een derde.
Het veiligst is om volgende tekst op te nemen in de brief waarin om een handelshuurhernieuwing wordt gevraagd:
“De verhuurder zal geacht worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet binnen drie maanden per aangetekend schrijven of middels deurwaardersexploot kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde (artikel 14 Handelshuurwet).”
Sanctie bij het niet respecteren van de formaliteiten.
Aan het niet respecteren van voormelde formaliteiten is een zeer zware sanctie gekoppeld.
Wat is de sanctie?
Het verval van het recht tot verder huren na het einde van de lopende huurperiode en dus de verplichting om bij einde huurperiode het pand te moeten verlaten. Dit is van toepassing tenzij de eigenaar of verhuurder alsnog akkoord kan gaan om de huurder te laten blijven.
Samengevat :
- Aanvraag handelshuurhernieuwing binnen de periode van ten hoogste 18 maanden en ten minste 15 maanden voor het einde van de lopende huur
- Per aangetekend schrijven of middels deurwaardersexploot (let op: in een huurcontract kan men één van deze wijzen verplicht opleggen)
- Opname van de voorwaarden waaronder de huurder bereid is om verder te huren
- Opname van de vermelding:
“dat de verhuurder wordt geacht met de hernieuwing van de huur onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden in te stemmen indien hij niet bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief binnen 3 maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde (artikel 14 Handelshuurwet)”
Reactie van de eigenaar/verhuurder
Het komt vervolgens aan de verhuurder toe om op de aanvraag tot handelshuurhernieuwing te reageren per aangetekende brief of middels deurwaardersexploot.
Indien de verhuurder niet reageert binnen de termijn van 3 maanden wordt hij vermoed met de door de huurder gevraagde huurhernieuwing in te stemmen.
De verhuurder kan ook wel reageren, en dit op verschillende manieren: De verhuurder…
- gaat akkoord met de handelshuurhernieuwing en de eventueel door de huurder voorgestelde voorwaarden
- is akkoord met de handelshuurhernieuwing doch enkel onder andere voorwaarden
- gaat niet akkoord met de gevraagde handelshuurhernieuwing en motiveert zijn weigering
- is niet akkoord met de gevraagde handelshuurhernieuwing en motiveert zijn weigering niet
- legt een alternatief bod voor van een derde kandidaat-huurder die bereid is een hogere huurprijs te betalen
Indien de huurder zich in de beslissing van de eigenaar/verhuurder niet kan vinden, kan hij zich binnen een termijn van 30 dagen wenden tot de vrederechter.
Indien u in een dergelijke procedure als verhuurder of huurder wil worden bijgestaan aarzel dan niet om ons team vastgoed te contacteren.
Handelshuurhernieuwing expert nodig?
Raadpleeg ons kantoor voor een eerste advies.
Meer artikelen over onroerend goed :
Laatste Nieuws Update
“Mijn gevoel was sterker dan mijn verstand”: meester Peter verklaart waarom hij 29 jaar lang zijn ‘knuffelmeisjes’ misbruikte...
Splitskopen: een oplossing voor huizenkopers
Geboren met een baksteen in uw maag ? Voor veel huizenjagers is de drempel in het huidige tijdsperk...
Wie betaalt de kosten van mijn advocaat en het gerecht?
Wanneer cliënten betrokken worden in een gerechtelijke procedure stellen zij ons vaak dezelfde vragen: “Wat kost een advocaat?”,...
