Gebreken aan het gehuurde goed: Reden tot nietigverklaring huurovereenkomst of eerder drogreden om niet tot betaling huurgelden te moeten overgaan?

Geactualiseerd op 26 januari 2022

Je zal het als eigenaar/verhuurder van een onroerend goed maar meemaken.

Eindelijk heeft u de stap genomen om een gerechtelijke procedure op te starten in huurontbinding nadat er een maandenlange huurachterstal is ontstaan.

Plots stelt uw huurder echter een tegenvordering in nietigverklaring van de huurovereenkomst en in terugbetaling van alle reeds betaalde huurgelden.

De vraag die zich alsdan stelt, is of de huurder al dan niet gerechtigd is om een dergelijke vordering te stellen en waarop deze zich dan baseert.

De verhuurder is krachtens artikel 1719 B.W. gehouden om het verhuurde goed aan de huurder te leveren en in een zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en de huurder het rustig genot van het gehuurde goed te verlenen zolang de huur duurt.

De verhuurder moet het gehuurde goed derhalve afleveren in een staat die voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Een huurovereenkomst m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder, waarvan het gehuurde goed is aangetast door fundamentele en ernstige gebreken, heeft geen rechtsgeldig voorwerp en is van bij aanvang nietig.

Deze nietigverklaring betekent in concreto dat de huurovereenkomst wordt geacht nooit bestaan te hebben. Gevolg hiervan is dan weer dat de huurder in principe het recht heeft om alle huurgelden die hij op basis van de (nietige) huurovereenkomst betaalde, terug te vorderen van de verhuurder.

Onnodig echter te benadrukken dat gebreken aan het gehuurde goed geen vrijgeleide kunnen zijn voor de huurder om bij einde huur de nietigverklaring van de overeenkomst en alle betaalde huurgelden te gaan vorderen.

In de eerste plaats moet de huurder bewijzen dat het gehuurde goed niet voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Dit kan bvb. geschieden aan de hand van een verslag van de dienst woonkwaliteit opgesteld door de gemeente waarin het gehuurde goed ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard.

Vervolgens mag niet uit het oog worden verloren dat ook op de huurder zelf een actieve verplichting rust, met name de meldingsplicht (van vastgestelde gebreken).

Terwijl de verhuurder de plicht heeft het goed te leveren in een staat die beantwoordt aan alle vereisten, heeft de huurder van zijn kant een meldingsplicht ter zake.

Indien de huurder meent dat het door hem gehuurde goed behept is met ernstige gebreken dient hij de verhuurder daarvan onmiddellijk en schriftelijk op de hoogte te brengen.

Indien de huurder nooit enig voorbehoud formuleerde omtrent de staat van het gehuurde goed, noch bij zijn ingenottreding noch tijdens de lopende huurperiode, kan hij zich uiteraard op het einde van de huurovereenkomst of op het ogenblik dat hij zelf door de verhuurder wordt aangemaand om tot betaling van achterstallige huurgelden over te gaan, niet zonder meer op de nietigheid van de huurovereenkomst gaan beroepen.

Teneinde de goede staat van het gehuurde goed te bewijzen bij intrede van de huurder, zorgen partijen er bij aanvang huur best voor dat een zo gedetailleerd mogelijk proces- verbaal van plaatsbeschrijving wordt opgesteld en door partijen ondertekend. De opgeworpen gebreken mogen niet het gevolg zijn van een louter toedoen in hoofde van de huurder zelf.

Een en ander kan op eenvoudige wijze worden beoordeeld door een vergelijking te maken tussen de toestand waarin het gehuurde goede zich bevond bij aanvang huur (o.b.v. de plaatsbeschrijving) en de actuele toestand van het goed.

Een huurder gaat echter niet zonder meer vrijuit, zelfs indien hij kan aantonen dat de huurwoning niet voldeed aan de essentiële vereisten.

Indien de huurder, ondanks de gebreken, in het gehuurde goed is blijven wonen, riskeert hij wel een bezettingsvergoeding te zijn verschuldigd aan de verhuurder. Deze vergoeding wordt begroot door de vrederechter en is afhankelijk van de ernst van de gebreken.