Splitskopen: een oplossing voor huizenkopers

Geactualiseerd op 24 mei 2023

Geboren met een baksteen in uw maag ?

Voor veel huizenjagers is de drempel in het huidige tijdsperk van superinflatie tè groot om een eigen huis te kopen, laat staan een nieuwbouwwoning.

In twee op de drie gemeenten is de prijsstijging van een woning zelfs zo hoog, dat een doorsneegezin meer dan een derde van het inkomen zal besteden aan het aflossen van de hypotheek.

Een starter dient ongeveer 60.000,00 euro aan eigen middelen neer te tellen om een woning te kunnen aankopen.

Dit bleek al uit een recente studie van de Nationale Bank.

Om te vermijden dat hun verkoopcijfers op een tragische manier dalen hebben vele projectontwikkelaars een formule bedacht om de drempel voor aankoop van nieuwbouwwoningen te verlagen.

Wat is splitskopen?

Enkele projectontwikkelaars hebben het concept van “splitskopen” gelanceerd.

Splitskopen is een concept waarbij potentiële kopers de woning en de grond kunnen scheiden. Bij de aankoop van de woning wordt een recht van opstal verleend aan de koper. Dit betekent dat de koper geen eigenaar wordt van de grond, maar wel het recht krijgt om op deze grond te bouwen. De opstalovereenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte, die wordt aangeboden aan het bevoegde kantoor rechtszekerheid voor overschrijving.

De opstalvergoeding

De opstalovereenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte.

Deze akte wordt vervolgens aangeboden aan het bevoegde kantoor rechtszekerheid (zijnde het vroegere hypotheek- of registratiekantoor) voor overschrijving.

Om het opstalrecht te behouden, moeten de kopers/opstalhouders een opstalvergoeding (ook wel “canon” genoemd) betalen aan de eigenaar van de grond, namelijk de opstalgever.

In de meeste gevallen behoudt de projectontwikkelaar zelf de eigendom van de grond, totdat de grondwaarde is vereffend. De kopers van de woning zijn niet verplicht om de grond aan te kopen van de projectontwikkelaar, maar krijgen meestal wel een voorrecht tot aankoop van de grond.

Aankoop of verkoop grond

In de meeste gevallen blijft de projectontwikkelaar eigenaar van de grond, tot de grondwaarde is voldaan.

De kopers van de woning zijn niet verplicht om de grond aan te kopen van de projectontwikkelaar, maar in veel gevallen wordt hun wel het voorrecht verleend om dit te doen.

Indien de eigenaar van de woning later toch besluit om de grond aan te kopen, zal het opstalrecht komen te vervallen en hoeft er geen opstalvergoeding meer te worden betaald.

Vereffening van de grondwaarde

De koopprijs van de grond en de evolutie ervan worden meestal contractueel vastgesteld bij de aankoop van de woning. De projectontwikkelaar wil zeker stellen dat hij kan meegenieten van eventuele waardestijgingen van de grond en waardedalingen willen uitsluiten. Er kan worden besloten om de woning te verkopen tijdens de duur of bij het verstrijken van de bepaalde duur van het opstalrecht.

Tijdens de duur van de opstalovereenkomst

Als eigenaar kan je op elk moment beslissen om de woning te verkopen en zelf de verkoopprijs bepalen. In dat geval wordt de grond ook verkocht aan de nieuwe eigenaar en moet de vorige eigenaar de waarde van de grond betalen aan de oorspronkelijke eigenaar.

De opbrengst van de constructie(s) én de eventuele meerwaarde op zowel de grond als de constructie(s) zijn in dat geval voor de verkoper (lees: eigenaar van de woning).

Bij het einde van de opstalovereenkomst

Als het opstalrecht afloopt, kan de woning worden verkocht aan de projectontwikkelaar of aan een nieuwe koper.

Als de projectontwikkelaar de nieuwe eigenaar wordt, zal die waarschijnlijk in het contract laten vastleggen dat de woning enkel tegen de oorspronkelijke aankoopwaarde kan worden verkocht aan hem.

In dat scenario is de eigenaar van de woning die verkoopt aan de projectontwikkelaar de betaalde kosten en de mogelijke meerwaarde kwijt.

Met andere woorden, de eigenaar kan in dat geval geen winst maken op de verkoop van de woning aan de projectontwikkelaar.

Voor- en nadelen van splitskopen

Voordelen van splitskopen

Door de woning en grond los van elkaar te kopen, kan uw investering tot wel 20 à 25 procent lager uitvallen dan bij een reguliere aankoop. Dit betekent dat uw vereiste eigen inbreng ook nog eens de helft lager kan zijn dan bij een gezamenlijke aankoop. Dit heeft als gevolg dat ook de maandelijkse aflossingen een stuk lager zullen liggen.

Hoewel splitskopen aantrekkelijke voordelen biedt, zijn er ook nadelen om rekening mee te houden.

Nadelen van splitskopen

Wanneer de eigenaar van de woning ook de grond aankoopt, zal er namelijk tweemaal een authentieke koopakte moeten worden opgesteld. Dit brengt extra kosten met zich mee, zoals registratierechten en hypotheekrechten.

Splitskopen kan een interessante optie zijn voor wie op zoek is naar een woning, maar toch wil besparen op de aankoopkosten. Het scheiden van de aankoop van de woning en grond kan leiden tot aanzienlijke besparingen, al is het wel belangrijk om rekening te houden met de extra kosten die hierbij komen kijken.

Ons advies: Bezint eer ge begint.

Laat uw overeenkomsten in het kader van het splitskopen opstellen door uw raadsman en/of door een juridische bril nakijken vóór contractsluiting.

Dit om te vermijden dat er een kennelijk onevenwicht tussen de contractueel vastgelegde rechten en plichten van partijen zou worden geschept.

Bijkomende vragen?

Bent u geïnteresseerd in splitskopen of zelfs al betrokken bij een gesplitste aankoop? aarzel dan niet om contact op te nemen met ons team vastgoed op info@desdalex.be of maak eenvoudig een afspraak via onderstaande knop.

 

Afspraak Maken

Meer artikels over onroerend goed

Laatste Nieuws Update

ASSISEN. Jury oordeelt volgende week over Poolse man die mogelijk buurvrouw en ex een mes in de keel stak: “Mijn DNA op dat mes? Ja,...

Lees verder

Nieuw boek XIX ‘Schulden van de consument’ ingevoegd in het Wetboek van economisch recht

Nieuw boek XIX ‘Schulden van de consument’ ingevoegd in het Wetboek van economisch recht Op 1 september 2023 treedt het nieuw boek XIX WER ‘Schulden...

Lees verder