Heeft de vastgoedmakelaar altijd onmiddellijk recht op een makelaarsloon bij het sluiten van een verkoopovereenkomst?

De mogelijkheid tot aankoop van een woning is gewoonlijk afhankelijk van enkele externe factoren, zoals bijvoorbeeld het kunnen bekomen van een financiering of een omgevingsvergunning met specifiek voorwerp. De realisatie van een dergelijke voorwaarde neemt men op in de koop-verkoopovereenkomst als een zogenaamde “opschortende voorwaarde”.

Opschortende voorwaarde

Het is aan de verkoper om al dan niet met de opname van een opschortende voorwaarde in de overeenkomst akkoord te gaan.
Wanneer de verkoper de keuze heeft tussen een koper die enkele opschortende voorwaarden wil voorzien OF een koper die zonder voorwaarden wil aankopen, kiest hij hoogst waarschijnlijk voor de laatste optie. Een koper die zonder opschortende voorwaarden koopt, biedt doorgaans het meeste zekerheid.

Het spreekt voor zich dat van de koper wel enige inspanning wordt verwacht. De opschortende voorwaarden die hij/zij in koop-verkoopovereenkomst opneemt, dienen gerealiseerd te kunnen worden. Dat wil zeggen dat de koper de realisatie van de opschortende voorwaarden niet mag verhinderen.

Afdwingbaarheid van de koop-verkoop

De koop-verkoop is uitvoerbaar en juridisch afdwingbaar van zodra de opschortende voorwaarden die in de overeenkomst staan, zich hebben gerealiseerd.

Ontbindende voorwaarde

Wanneer in de koop-verkoopovereenkomst een ontbindende voorwaarde is opgenomen, gaat het er anders aan toe. In dit geval, is er vanaf het begin sprake van een juridisch afdwingbare koop-verkoop, ook al wordt de koop-verkoop opnieuw (retroactief) ontbonden indien de ontbindende voorwaarde zich realiseert.

Bijvoorbeeld:

Wanneer de koper het overeengekomen voorschot niet betaalt, of wanneer de koper of de verkoper niet verschijnt bij de notaris met het oog op het verlijden van de akte.

Heeft de vastgoedmakelaar recht op zijn makelaarsloon als een verkoop niet tot stand komt?

Heeft de vastgoedmakelaar, die verkoper en koper heeft samengebracht, recht op zijn makelaarsloon, ook al komt er geen definitief juridisch afdwingbare verkoop tot stand (in het geval van een opschortende voorwaarde) of indien de tot stand gekomen koop-verkoop wordt ontbonden (in het geval van een ontbindende voorwaarde)?

De vastgoedmakelaar haalt zijn recht op makelaarsloon uit de makelaarsovereenkomst met de verkoper. Hij haalt geen recht uit de koop-verkoopovereenkomst die ten gevolge van zijn bemiddeling tot stand komt.

De vastgoedmakelaar maakt pas aanspraak op zijn makelaarsloon van zodra de koop-verkoopovereenkomst juridisch afdwingbaar is. Dat wil concreet zeggen: vanaf het ogenblik dat de opschortende voorwaarde zich effectief heeft gerealiseerd.

Het is anders wanneer men een koop-verkoopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde sluit en de koop-verkoop op grond van deze voorwaarde ook effectief wordt ontbonden.

In dat geval heeft de makelaar wel recht op zijn makelaarsloon.

Het gebeurt echter regelmatig dat verkoper en makelaar in zulke gevallen in onderhandeling treden. De verkoper kan voorstellen om slechts een deel van het makelaarsloon te voldoen en de makelaar met een nieuwe bemiddelingsopdracht te gelasten.

Bijkomende vragen of advies gewenst?

Heeft u assistentie nodig bij zulke onderhandelingen, bij nazicht van de makelaarsovereenkomst of bij het opstellen van een ontwerp?

Aarzel dan niet om ons Team Vastgoed hierover te contacteren. Met genoegen adviseren zij u verder of verlenen ze u juridische bijstand.