is de huurder huurgelden verschuldigd tijdens de verplichte sluiting van zijn handelszaak t.g.v. de coronapandemie?

Ongeveer een jaar nadat de wereld voor het eerst werd geconfronteerd met het COVID 19-virus rijzen nog dagelijks vragen over de concrete gevolgen van de ontstane crisis.

Ben ik als huurder nog de volledige huurprijs verschuldigd als ik mijn handelszaak niet of slechts gedeeltelijk kan uitbaten? Ben ik als verhuurder verplicht om mild om te gaan met het verzoek van mijn huurder tot kwijtschelding of herleiding van de huurprijs ?

Inmiddels werden er talloze procedures ingeleid, maar vinden we in de rechtspraak nog steeds geen eenduidig standpunt terug. De ene rechter kent volledige kwijtschelding toe van huurgelden, de andere rechter oordeelt dan weer dat de huurgelden integraal verschuldigd blijven.

Een opvallend voorbeeld van een kwijtschelding betreft het vonnis van de vrederechter van Etterbeek van 30 oktober 2020. Zij verleende de huurder van een cosmeticawinkel (een niet-essentiële winkel) een volledige kwijtschelding van huurgelden voor de periode dat de huurder zijn winkel verplicht moest sluiten. De vrederechter was van oordeel dat de verplichte sluiting een overmachtssituatie uitmaakte die ertoe leidde dat hij geen genot meer had van het pand dat hij huurde.

Ook de vrederechter van het tweede kanton Antwerpen oordeelde op 13 juli 2020 resoluut dat de uitbater van een verplicht gesloten horecazaak geen huurgelden meer verschuldigd was. De verhuurder kon het rustige genot van het handelspand niet garanderen gedurende de periode van verplichte sluiting. De vrederechters van het kanton Etterbeek toetsen de verschuldigdheid van de maandelijkse huurgelden af aan het feit of het “rustig huurgenot” verzekerd wordt. Deze vonnissen blijven toch eerder een uitzondering. Wel komt het voor dat vrederechters een herleiding toestaan van de huurgelden of een opschorting van de betalingsverplichting.

De vrederechter van Brugge heeft op 28 mei 2020 geoordeeld dat de verplichte sluiting op grond van een pandemie normaliter geen overmacht uitmaakt doch behoort tot de normale risico’s van het handelsverkeer. De verhuurder ligt namelijk niet aan de oorzaak van de verplichte sluiting. De sluiting wordt opgelegd door een derde (=de overheid). Desalniettemin beaamde de vrederechter dat de huidige coronapandemie uitermate uitzonderlijke maatregelen teweegbrengt en kan worden gekwalificeerd als een absoluut onvoorzienbare gebeurtenis. De hoge huurprijs voor het pand kon volgens de vrederechter maar verantwoord worden door de grote passage van de toeristen in Brugge, passage die ten gevolge van coronapandemie is weggevallen. Op basis van die redenering kende de vrederechter de huurder een tijdelijke huurvermindering toe voor de duur van de verplichte sluiting.

Sommige rechters kennen echter geen huurkwijtschelding noch huurvermindering toe.

Op 29 oktober 2020 oordeelde de vrederechter van het kanton Elsene immers dat een verhuurder van een handelszaak niet aansprakelijk kan worden gehouden voor het rustig genot wanneer deze wordt verstoord door een situatie die overmacht uitmaakt. Er zou maar sprake zijn van een overmachtssituatie in hoofde van de huurder, indien deze de handelszaak op geen enkele andere wijze kan uitbaten, hoewel zelfs dit voor veel rechters niet automatisch een reden is om de huurder integraal van de verplichting tot het betalen van huurgelden te bevrijden.

Het vredegerecht van Leuven wees er op dat ten gevolge van de overheidsmaatregelen aan de huurder enkel een verbod wordt opgelegd tot de fysieke “uitbating” van de handelszaak. De huurder behoudt op zich nog steeds het genot van het gehuurde goed. Het pand op zich biedt hem ook’ de mogelijkheid om zijn economische activiteiten op een alternatieve wijze te organiseren (vb. online verkoop, take away, opslag van voorraad, ….).

Tot slot oordeelde de vrederechter van Houthalen-Helchteren op 28 juli 2020 nog bijkomend dat de huurder, en niet de verhuurder, kan genieten van bepaalde steunmaatregelen van de overheid voor de periode van sluiting, waardoor een kwijtschelding van de huur bezwaarlijk aan de huurder kan toekomen. De rechtbank zou de betalingsverplichting in hoofde van de huurder desgevallend wel kunnen opschorten tot een later ogenblik. Dit betekent dan wel dat de huurder de achterstallige huur op een later ogenblik nog steeds zal moeten inlopen.

Conclusie

Bekijk eerst de bewoordingen van uw huurovereenkomst, m.n. of een pandemie/epidemie volgens de bewoordingen van de overeenkomst misschien sowieso wordt beschouwd als een overmachtssituatie. Vermeldt de overeenkomst hierover niets, dient nog elke situatie afzonderlijk te worden geëvalueerd.

In principe is de huurder niet gerechtigd om zijn betalingsverplichtingen te staken of op te schorten doch tijdens deze bijzondere tijden wordt van elke partij wel een zekere inspanning en begrip verwacht.

De huurder is de verhuurder vanzelfsprekend ook transparantie verschuldigd, met name dient hij de verhuurder tijdig in te lichten over eventuele betalingsmoeilijkheden, en dient hij concreet aan te geven welke impact de overheidsmaatregelen hebben op zijn uitbating.

Heeft u vragen over uw (handels)huurrelatie in deze tijden van coronapandemie?

Ons Team Vastgoed zal u met genoegen bijstaan en verder helpen.