Nieuws

Minder ruzies tussen mede-eigenaars vanaf 1 januari 2019 ?

Reden wetswijziging

Mede-eigenaars in een appartementsgebouw beslissen quasi autonoom over hun privatieve eigendom maar wat betreft de gemeenschappelijke delen zoals de lift, de hal, het dak, de gevel, …. dient er overeenstemming te zijn met de andere mede-eigenaars.

Voor bepaalde werken zoals volledige afbraak en heropbouw dient er zelfs unanimiteit te zijn, dat wil zeggen een akkoord van alle mede-eigenaars inclusief deze die enkel eigenaar zijn van een parkeerplaats in het gebouw.

Het is duidelijk dat dit aanleiding kan geven tot verhitte discussies en grote frustraties tussen de diverse mede-eigenaars.

Op 1 januari 2019 treedt de nieuwe wet op de mede-eigendom in werking. Deze wet moet ertoe leiden dat de mede-eigenaars flexibeler kunnen beslissen en dat hun mede-eigendom efficiënter kan worden beheerd.

Op de jaarlijkse algemene vergadering van mede-eigenaars kan elke mede-eigenaar beslissen wat betreft de gevraagde agendapunten. Naargelang het onderwerp waarover een beslissing genomen moet worden, moet een minimum aantal mede-eigenaars akkoord gaan en in sommige gevallen zelfs alle mede-eigenaars.

Daardoor verkommeren appartementsgebouwen en worden appartementen onverhuurbaar. Er wordt bijvoorbeeld niet meer voldaan aan de verplichtingen die opgelegd worden voor renovatie en isolatie, omdat er er geen eensgezindheid bereikt kan worden aangaande de noodzakelijke investeringen.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2019?

De nieuwe wet wijzigt de huidige bestaande vereiste meerderheden om zo eenvoudiger beslissingen te kunnen nemen en blokkeringen in de besluitvorming te vermijden.

• Voor gemeenschappelijke delen wordt de vereiste 3/4 meerderheid verlaagd naar 2/3.
• Voor wettelijk verplichte werken zoals de aanpassing van de liftinstallaties en de aanpassing met betrekking tot de brandveiligheid wordt de vereiste meerderheid van 3/4 verlaagd naar een gewone meerderheid van meer dan 50%.

Een andere belangrijke wijziging is dat de nieuwe wet voorziet dat één eigenaar niet langer de afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw kan blokkeren. In veel gevallen is een afbraak-heropbouw te verkiezen boven een traditionele renovatie.

Tot op heden kan één mede-eigenaar (zelfs indien deze enkel een parkeerplaats bezit) een nieuwbouwproject tegenhouden aangezien dergelijk project enkel mogelijk is indien er sprake is van unanimiteit.

Vanaf 1 januari 2019 zal echter een 4/5 meerderheid volstaan op voorwaarde dat de afbraak noodzakelijk is voor de volgende redenen:

• de hygiëne
• de veiligheid van het gebouw
• als de kostprijs van een renovatie voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

Ingeval van betwisting zal de Vrederechter beslissen.

Het is de bedoeling van de wetgever om op deze wijze de woonkwaliteit en veiligheid van de bewoners te verhogen.

Tegemoetkoming voor mede-eigenaars die niet instemmen

Uiteraard is er een waarborg voorzien voor de mede-eigenaar(s) die niet instemt. Zo kan de mede-eigenaar wiens appartement een lagere waarde heeft dan het aandeel in de kosten dat hij ten laste dient te nemen, afstand doen van zijn kavel. Deze gaat dan over naar de andere mede-eigenaars in ruil voor een vergoeding. Ingeval van betwisting omtrent de omvang van deze vergoeding zal het opnieuw de Vrederechter zijn die de beslissing neemt.

De nieuwe wet voorziet nog andere ingrijpende wijzigingen en dit alles vanuit het oogpunt om mogelijke conflicten te beperken en op basis van duidelijke regelgeving het samenleven in appartementsgebouwen te vergemakkelijken.

Voor verdere vragen in verband met dit onderwerp kunt u steeds contact opnemen met de cel Onroerend Goed van Desdalex Advocaten.