Nieuws

De impact van coronavirus COVID-19 op uw huurovereenkomst

In de strijd tegen het coronavirus COVID-19, werden reeds verschillende verregaande maatregelen genomen door onze overheid. Zo werden onder meer tal van handelszaken en winkels gesloten, telewerk als norm ingevoerd, en samenscholingen verboden.

Wij bekeken voor u de impact en gevolgen van het coronavirus COVID-19 op lopende huurovereenkomsten.

Studentenhuur

De lessen en activiteiten in het kleuter-, lager en secundair onderwijs werden opgeschort, en onderwijs aan hogescholen en universiteiten verloopt voortaan digitaal.

Hoewel de maatregelen voorlopig gelden t.e.m. medio april 2020, beslisten de Vlaamse universiteiten al om hun lessen voor het hele semester digitaal te organiseren.

Kotstudenten werden verzocht naar huis terug te keren.

Blijven studentenhuurovereenkomsten in de gegeven omstandigheden nog verder bestaan en blijft de huur verschuldigd? De verhuurder stelt het kot nog steeds ter beschikking, maar de student-huurder mag er niet meer verblijven.

Studentenhuurovereenkomsten worden doorgaans afgesloten voor een bepaalde duur, die overeenstemt met het lopende academiejaar. Voortijdige opzegging is in principe niet mogelijk, met uitzondering van het stopzetten van de studie of overlijden van de student-huurder of zijn/haar onderhoudspersoon.

Bij gebreke aan specifieke wettelijke bepalingen, is voortijdige beëindiging ingevolge het coronavirus COVID-19 in principe niet mogelijk, en ook blijft de huur zodoende verschuldigd.

Het staat verhuurder en student-huurder echter wel vrij om andere afspraken te maken, en bijvoorbeeld de huur in onderling overleg te beëindigen of de huur te verminderen. Zo berichtte de KU Leuven reeds dat studenten die een kamer huren in een van haar residenties in april slechts de helft van de huur moeten betalen.

Handelshuur

Ook voor handelshuurovereenkomsten geldt eenzelfde situatie. De verhuurder blijft zijn pand ter beschikking stellen voor de huurder, doch huurders die een niet-essentiële handelszaak of winkel uitbaten moesten hun deuren sluiten.

Behoudens de wettelijk voorziene beëindigingsmogelijkheden inzake handelshuur, zal ook de handelshuurovereenkomst tijdens huidige crisis blijven verder bestaan en blijft de huur verschuldigd.

Ook verhuurder en handelshuurder kunnen uiteraard minnelijk andere afspraken maken.

Overmacht?

Kan de student-huurder of handelshuurder overmacht inroepen?

Voorlopig werd er nog geen wettelijk vermoeden van overmacht in het kader van het coronavirus COVID-19 ingelast door de overheid. De voorwaarden van het gemeenrechtelijke overmachtsprincipe dienen daarom vervuld te zijn.

Overheidsmaatregelen worden slechts aanvaard als overmacht, indien zij tot gevolg hebben dat de uitvoering van contractuele verbintenissen definitief onmogelijk is geworden.

Wanneer overheidsmaatregelen louter tot gevolg hebben dat het moeilijker is geworden om verplichtingen na te komen, is er geen sprake van overmacht.

Huurontbinding?

Een ernstige huurachterstal kan in normale omstandigheden een grond zijn voor huurontbinding lastens de huurder door de bevoegde Vrederechter.

Gelet op de huidige crisis, is het echter maar de vraag of Vrederechters zonder meer op dit verzoek zullen ingaan.

In bepaalde omstandigheden, en na afweging van de belangen van verhuurder en huurder, zou geoordeeld kunnen worden dat er wel sprake is van overmacht, of zou de huur opgeschort of kwijtgescholden kunnen worden.

***

Gelet op de huidige maatregelen en de impact hiervan op de werking van hoven en rechtbanken doet vermoeden dat uitspraken m.b.t. coronavirus COVID-19 gerelateerde dossiers nog even afgewacht dienen te worden.

Overigens dient er rekening gehouden te worden met de bijzondere volmachten die de federale regering Wilmès-II kreeg om sociale, fiscale en economische maatregelen te nemen om de gevolgen van het coronavirus COVID-19 op te vangen.

Zowel het Vlaamse, Brusselse als Waalse Gewest namen alvast de beslissing om een tijdelijk verbod op uithuiszettingen in te voeren.

***

Voor verdere vragen omtrent de juridische gevolgen van coronavirus COVID-19 kan u ons kantoor zowel telefonisch, als digitaal bereiken.