Nietige huurovereenkomst m.b.t. een appartement bij gebreke aan stedenbouwkundige vergunning

Nietige huurovereenkomst m.b.t. een appartement bij gebreke aan stedenbouwkundige vergunning

Een huurovereenkomst voor een appartement of een studio in een gebouw, onderverdeeld in verschillende woongelegenheden zonder dat deze opdeling ooit het voorwerp heeft uitgemaakt van een stedenbouwkundige vergunning, is nietig.

Stel, je wordt ter gelegenheid van een aankoop, een schenking, of een erfenis de trotse eigenaar van een prachtige grote herenwoning.

Dergelijke woningen, die aanvankelijk door één gezin bewoond werden, kunnen voor u vaak interessante financiële opportuniteiten inhouden.

Een dergelijke woning kan immers middels enkele relatief eenvoudige bouwtechnische ingrijpen worden onderverdeeld in meerdere appartementen, of in een woonhuis + studio, enz.

U dient er in dat geval wel rekening mee te houden dat u een stedenbouwkundige vergunning moet aanvragen met het oog op de herbestemming van het pand van een woonhuis in een meergezinswoning.

Beschikt u niet over een dergelijke vergunning kan u in principe geen rechtsgeldige huurovereenkomsten afsluiten met de diverse huurders van de gecreëerde woongelegenheden.

Doet u dit toch, loopt u het risico dat uw huurder u op een gegeven ogenblik confronteert met het gegeven dat zijn huurovereenkomst juridisch gezien van nul en generlei waarde is waarop deze huurder principieel recht heeft op terugbetaling van alle reeds in het verleden betaalde huurgelden.

Een dergelijke nietige huurovereenkomst leidt overigens ook tot het onmiddellijk deblokkeren van de huurwaarborg.

Als verhuurder kan u immers geen rechten putten uit een nietige huurovereenkomst.

Wel kan eventueel door de huurder aan het appartement veroorzaakte schade op de huurder worden verhaald, zij het dan niet via eenvoudige verrekening van de huurwaarborg. Het is immers niet omdat er geen sprake is van een geldige huurovereenkomst dat een huurder het appartement beschadigd mag achterlaten.

Bovendien kan het bedrag aan terug te betalen huurgelden desgevallend gecompenseerd worden met een door de huurder/bewoner verschuldigde bezettingsvergoeding. Hij heeft al die tijd immers wel het genot van uw pand gehad.